热点关注房子，是我们当前日常生活中绕不过去的话题。刚需买房要自住，改善群体买房是为提升生活品质，投资者买房是为保值增值。所以，人们对于楼市冷热、房价涨跌甚是关注。在过去N年，我们大家也看到了房价在大多数时候是上涨，极少数时候是下跌的，“涨多跌少”是比较真实反应了中国楼市的过去。那么，未来楼市还会如此吗？
我们知道，这轮长达三年的房价上行周期，一线大城市率先发力，紧接着二线城市，然后是三四线城市轮动，最后烫平了经济比较落后的小城市价格洼地。到此，除了极个别资源型城市房价没多大变化外，大部分的城市房价轮番涨了个遍，幅度上基本是少则5成，多则翻番。
房价上涨期，也伴随着国家一轮又一轮的房地产政策调控。比如在2016年4月时，国家提出“有序消化房地产库存，注重解决区域性，结构性问题，实行差别化调控政策”、2017年12月“加快住房制度改革和长效机制建设”、2018年7月“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，坚决遏制房价上涨”、2019年4月“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”、2019年7月“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，楼市调控随着房地产市场变化而变化。
自2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，国家对楼市的调控从未停歇，从房地产调控政策频次来讲，2017年全国各类房地产调控次数超过250次，2018年次数则超过450次，仅在2019年上半年，房地产调控政策发布次数就达到251次，已经超过去年同期30%以上，从这些数据来看，楼市调控力度不但没有放松，而是更深入更全面。正是如此，也换来了当前楼市整体平稳的状态，这与国家坚持不懈的调控是分不开的。
不过，正是由于市场与行政管控结合，让我们不少人看不清楚未来市场方向，未来的楼市和房价何去何从？
大家知道，房价涨跌影响最直接的因素就是“供需平衡”问题，住房供应大于购房需求，则楼市冷，房价跌，购房需求大于住房供应，楼市火热，房价涨。而购房需求，除去投资或者投机炒房客外（其实，最终也还是会转给有居住需求的购房者），决定因素就是人口数量。
近日，在首都举行的2019年宏观经济形势分析会上，经济学家、望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰指出，房地产现在每年14亿平米的销量，第一个拐点应该是退休人口增加的时候，按照我们的测算是2021年。据此，刘成杰认为，未来3年内，将是房地产最后一个高峰。
这就让人感觉奇怪了，迎来退休高峰，老年人口增加，居然还是楼市高峰的因素。这确实让很多人不解。退休人口增加和楼市到底有什么关系？按照经济学专家的逻辑，退休人口增加说明生产生者在减少，但消费者在增多。
经济学家的观点，又与另一位国内知名房地产专家的看法不谋而合。该专家认为，我国的家庭小型化趋势越来越明显，目前正以年均30%的速度在增加，这为房地产市场发展提供了新鲜动力和血液。什么是家庭小型化呢？指的是，随着经济发展、收入提高以及观念转变，三口之家、单亲家庭、单身家庭、老两口家庭等等越来越多。其中，这位专家提到老两口家庭主要指的是退休后的人群。
在国外又是如何呢？比如目前的法国，两人家庭数量占比35%，3人及3人以上家庭数占比32%，5人及以上家庭仅占6%，10年时间，法国家庭户均人数由2.4人下降到2.2人，且还以缓慢速度下降。又如美国，一人独居家庭数占比达27.5%，创历史新高。其他发达国家也基本沿袭这个家庭人数越来越小的趋势发展。我们也不例外，目前我们的户均人数在3个人左右。未来可能会降至2.5人，这是趋势，不可逆。所以，从这个角度讲，经济学家的说法有一定道理。
但是在最近，我们也看到另一组数据。根据第一财经报道，在一个素有行业风向标之称的2019CBME中国孕婴展上显示了目前母婴店的生存现状：70%的母婴门店奶粉销量较2018年下滑了20-30%，50%的母婴店门店营业额腰斩，90%的母婴门店开新客量断崖式下跌。经济学家何帆在会上称，我们需要关注的慢变量是什么？是人口，可以看到我们出生的人口在下降，生育率也在下降。
在人口数据上，也基本证实了这一现象。根据公开数据显示，2017年全国出生人口1723万，2018年出生人口1523万，刚好下降了200万，降幅达11.6%。由此可见，新生人口增长率下降是毋容置疑的事实。当然，从客观的方面讲，人口下降与我们的房价、子女养育教育支出等有关。但与未来房价的趋势有多大关系？除了货币因素影响外，笔者认为还是要分情况来分析，主要有两点个人看法：
一是在未来10-15年，家庭小型化发展，基本可以对冲人口生育率下降带来的住房需求减少问题，总体上，我们的住房需求还会保持一个平衡状态。当然还有继续进行的城市化人口增量，以及城市居民的改善置换需求。从这个角度看，我们的住房市场供需在国家持续调控下，会保持一个相当的平衡状态，不会出现断崖式的住房需求锐减，当然，也不会出现爆发式的增长，这也是维持房地产市场平稳发展的基础。
二是从15年以后，甚至更长时间来看，家庭小型化虽然还会持续起到一定作用，但人口负增长或继续扩大。按照业内预计，到2050年，我们的老龄人口将达到4.38亿，在2018年老龄人口2.4亿基础上增加近一倍。如果还是按照现在的生育政策的话，新出生人口显然不能抵消严重的老龄化趋势，到那时，我们可能会看到一些类似日本的空城现象，有些城市的房子可能无人问津，按照我们现在流行的说法就是：已经在显现的“收缩型”城市或是这类情况的主要聚集地。当然，人口集中的发达城市，房价应还是高高在上，到那时，我们或能看到“钻石价”与“萝卜价”并存的楼市奇观。
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