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    • 取消限售!释放了什么信号?
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-07-20  /  浏览:2465 次  /  

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    楼市正在起变化。


    一边是房企融资全面收紧、楼市调控风声再紧,另一边有城市突然松绑了“限售令”。

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    据官方媒体报道,近日,河南开封市发布文件指出:为统筹房地产市场调控,提振市场信心,取消新房3年限售令。

     


    此时,离开封出台限售政策仅仅过去两年多时间,当地的限售住房还无一触及解冻期限。

     

    事实上,开封并非第一个取消限售的城市。

     

    早在去年年底,棚改大市山东菏泽就率先取消限售,成为全国楼市松绑第一城。而山西省会太原的限售政策在此之前就有一定松绑,但因同时加码了限购,并未引起太大注意。


    楼市调控到底是松是紧?取消限售令,释放了什么信号?

     

    其一,楼市已经进入下半场,城市分化,楼市调控同样出现分化,“一城一策”正在成为主流。


    这是楼市大环境趋紧,仍有城市能够松绑的政策背景所在。

     

    楼市下半场,普涨不再,不同城市的楼市走势大相径庭,这在今年上半年体现得淋漓尽致。

     

    以苏州、西安、厦门为代表的部分一二线城市楼市火热,不得不主动加码楼市调控。而大多数三四线城市则开始下行,有小城市房企降价促销回笼资金,湖北恩施甚至为此出台了“限跌令”。

     

    这种格局之下,楼市调控自然不能再一刀切。大热必有调控,遇冷则有松绑,这是中国楼市的规律所在。所谓稳楼市,既要防范房价大涨,又要防范房价下跌,大起大落都要不得。

     

    正如凯风君在《大分化!楼市,再无普涨》一文中的分析,到底楼市调控是加码,还是松绑,全在城市所处的发展阶段。

     

    大多数三四线城市,显然属于后者。我们同样可以看到,无论是取消限售令的城市,还是出台“限跌令”的城市,都非一二线经济强市。

     

    其二,无论是“限跌令”,还是取消“限售令”,对于稳定楼市的作用都无法高估。换言之,这些松绑,根本不足以扭转市场预期。

     

    限跌令之所以无效,是因为限制房企降价,只能维持数字上房价的好看,房价该怎么走还是怎么走。(参阅《“降价未遂”再现,释放了什么信号》)


    更关键的是,房地产协会固然可以通过红头文件,建立暂时的攻守同盟,但市场未必买账,价格维持得再高再稳,只要没人接盘,就没有任何意义。

     

    取消限售令同样作用不高,因为限售本身就有两面性:既是限制,也是保护。


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    一方面,限售提高了楼市投机成本,2-5年的限售时间,让投机资金无法进退自如,对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以取消限售,能鼓励更多资金重回市场。

     

    另一方面,取消限售,无疑放出了被冰封的房源,这些房源一旦抛售,势必对市场形成明显冲击。今年以来,部分一二线城市限售陆续解冻,二手房放盘量随之增多,市场抛盘压力之大前所未有。

     

    一二线城市如此,遑论三四线城市?

     

    显然,在楼市调整周期,若无大水的配合,放开限售,究竟是引发抛售,还是引来抢房潮,可想而知。

     

    其三,楼市调控是个反向指标,楼市调控持续收紧的城市,基本面大多不会差。相反,持续寻求松绑的城市,可能多多少少都存在问题。

     

    众所周知,楼市是逆周期性的。苏州的楼市调控之所以加码,正是因为苏州上半年的楼市过于火热。反之同理,某些城市不断试图松绑调控政策,必然是这些城市的楼市遇到了问题。

     

    有句老话说得好,越是市场不好的时候,越能看清真相。

     

    到底哪些城市拥有良好的基本面?到底哪些城市的安全边际最高?哪些城市最能抵御楼市周期的影响?


    相信不久就会有答案了。

     

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