• 小心被忽悠!二手房房龄大讲究 教你查询真实房龄
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-07-05  /  浏览:2478 次  /  

买二手房,大家比较关注的还是房龄,这房子究竟已经被住过多少年了,专卖过几次了?可是有些中介公司为了好卖房,加上银行一般不愿给高龄房子房贷款,所以往往会隐瞒老房子的真实“年龄”,出现老房“装嫩”卖高价现象,也往往会导致很多房产纠纷的发生!

房龄高的老房子,居住的舒适度比较低,剩余的土地使用年限就越短,维修费用也越高,持有成本增加。价格一般相对低廉。 所以房龄越不易出售,甚至会贬值。

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所以不要轻信对方给出的房龄信息,我们可以自己动手查询,今天小编系统的教你关于查询房龄的技巧,以及如何贷款买二手房。

一、房龄到底是从什么时候开始算?

房龄:自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房屋的使用年限:即房屋的土地的使用年限,是从拿地之日开始算起。

比如,2010年拿地,70年使用权,该土地使用期限为2010至2080年;在该土地建的房子,2012年交付使用。
到了2016年,土地使用年限剩余64年(2080-2016);
该房屋的房龄为4年(2016-2012)。

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二、贷款买二手房 贷款年限怎么算

二手房贷款年限,由多方面因素决定。首先,是二手房的房龄,二手房房龄越老的,所能贷款时间越短。
其次,是借款人的年龄,一般规定,该行还规定,贷款人的年龄和贷款期限的总和不能超过70年。
再三是土地使用年限,千万不要和房龄搞混,房屋使用年限是从拿地时开始算起,而我们常说的房龄,则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算,从拿到到交付需要好几年的时间。

这三个因素里面购房人年龄最关键,是银行最为关注的因素。有些银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。

一般来说,房龄与贷款年限加起来必须小于等于40,房龄指房子的建成的年月日,一般在房产证的测绘图表中有注明。

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满足上述条件外,同时必须满足借款人年龄小于70岁,最长贷款年限为30年。

举个例子,想要贷款的人65岁,房子是1986年建成,至今为止房龄为23年,最长贷款年限为40-23=17,同时借款人年龄为65岁,70-65=5,也就是说这个想要贷款的人最多只能贷款5年。再比如,借款人26岁,房子建成年份是2007年,至今为止房龄为2年,40-2=38,想要贷款的人年龄为26岁,70-26=44,此想要贷款的人可以贷到30年。

比如一套老房子,售价100万,银行评估价80万,按照首付3成来算,银行可以给你发放的贷款最多为56万(80-80*0.3),然而,售价100万减去贷款的56万,就是44万,意味着首付你要支付44万才行。

三、怎么查询真实房龄?

通常我们喜欢看房产证,来查询这个房龄,但这种方式并不靠谱。房产证上的房龄不够准确,正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右;而且这种方法适合查询第一次在二手房市场交易的房子。如果房子已被多次转手,就不能查询到其真实房龄,因为房产证上显示的是最新的拿证时间。可以通过以下方式,查询二手房房龄。

1、到房产管理部门查档,是判断房龄较稳妥的查询方式,可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合,带上房本和身份证等相关资料进行查询。

2、多问问该小区的、物业工作人员或者附近的老住户,得到的结果往往更真实准确。

3、从房屋上判断,上世纪80年代的房屋,比较明显的特征是厅小;上世纪90年代的房屋,在设计上开始出现“厅”的概念,两房一厅的房子大约有80平方米,讲究“大客厅”,客厅在14至15平方米。

4、查看外立面,通过外墙使用材料推测。红砖外墙,外观没有粉饰的住宅楼,多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑;外粉墙面的住宅楼,大多是九十年代初、中期的建筑;墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴的住宅,应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面,可从周围居民或房管部门那里进行确认。

5、看厨卫装修程度。根据一些难以更换的物件(下水管道、卫生间地漏等)来判断房龄;厨卫的装修比较难以改变,也就比较容易判断出房屋的真实装修年代,比如地板的装修就不容易更换,所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

6、在二手房交易网上备案的情况下,可以网上挂牌后,输入产号,查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此,要找正规的中介公司,减少购房者在买房时遇到的风险。

7、楼层高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑;楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑;10层以上小高层并配有高层电梯的住宅,约为2000年左右的建筑。

在我们买二手房时,一定要重视房龄,为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险,购房者在买房时,应在中写明相关的风险条款,即使维权,也有保障。


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